随着楼市“5·17”新政的落地，居民购房热情开始被激活，这有利于增信心、稳楼市。只是，一部分已购房人的内心却是五味杂陈。

缘故算是，存量房贷与新发房贷利率的差距越来越大。以上海为例，2021年7月至2023年12月期间的购房人，首套利率为4.55%，而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降为3.5%，相差超过1个百分点；甚至存量首套房贷利率比新发二套房的贷款利率还高。

此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声再起，“提早还贷”潮或卷土重来。

上海证券报记者从上海地区银行获悉，提早还贷规模在今年春节期间浮现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。对此，业内人士建议，需要全盘思考，统筹安排，可有节奏地降低“LPR+加点”定价模式中的加点部分，减轻在利率高位“站岗”的居民的房贷压力，减缓提早还贷动力；或引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制，避免“一刀切”下调利率对银行的冲击。

提早还贷量仍处相对高位

“本来准备提早还50万元，看着利差越来越大，这周和银行约了还80万元。”上海市民乐女士表示。

她于去年上半年购入一套学区房，由因此家庭二套房，利率为LPR+105基点，目前利率为5.25%。而今年上海“5·27”楼市新政后，新发二套房贷款利率仅为3.9%。“本来想留点钱应急，但利率差距实在太大了，就先拿去还了。”乐女士讲。

这是近期上海地区购房人提早还贷的一个缩影。在北京、深圳等一线都市，如此的事情并很多见。一位北京购房人向记者表示，其首套房利率为4.75%，“现在每月都往里提早还，有多少还多少”。

记者从上海地区多家银行了解到，虽然记忆了LPR与加点的连续调降，居民购房负担有所减轻，但银行方面反映提早还贷的现象仍普遍存在，人数还是不少。

一家大型银行上海分行负责房贷业务的人士向记者透露，今年该行提早还贷量在春节期间浮现一波高峰后，4月份又迎来一波反弹。“虽然无法与去年春节后提早还贷的峰值相比，但很明显仍处于相对高位。很多存量房贷客户关于利率很不满。”

记者依照二手房和新房成交事情统计发现，仅京、沪两地在执行房贷利率加点期间的购房人，就涉及大约160万户。此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声四起。记者还从相关部门和银行获悉，自去年底调整房贷利率下限以来，上海就有大量去年开盘的新房业主希望降低房贷利率。

在上海新房市场，记者获悉，各家银行按照楼盘何时封顶来划定执行新旧利率下限。

在深圳，目前的政策是，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳房贷利率下限政策。这意味着，深圳存量房贷利率依旧执行原政策。

建议引入“转按揭”机制

在当前商业银行息差降至低位的事情下，再次调降存量房贷利率可谓牵一发而动全身。于是，业内认为，需要全盘考量，统筹安排。

有受访人士建议，能够有节奏地调整存量房贷“LPR+加点”定价模式中的加点部分，直至与目前贷款利率水平相近为准，如此能够降低高利率购房者的还贷压力。

“引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷优惠，能够进一步降低居民住房消费负担，提振居民住房消费意愿和能力。”招联首席研究员董希淼表示。

还有人士建议引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。花旗集团大中华区首席经济学家余向荣曾建议，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制。住户部门在利率大幅下降的背景下，应该要有如此的权利或机会，与银行重新议定按揭合同，或者经过引入一个新的按揭合同来替代原有的高息合同。

“如此的再融资安排，在我国是缺失的。假如引入如此的机制，算是依照市场化原则，银行和住户间能够重新议定新的利率，如此能避免‘一刀切’式下调利率对银行的冲击。”余向荣讲。

一位银行人士表示，目前各家银行房贷利率基本一致，虽然银行有降低利率维护客户关系的意愿，但目前仍未有相关政策赋予一定降息空间。并且，目前上海区域的银行并不支持“无交易转按揭”等操作。

来源：中证网